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许丽卿
2202-07-31
如果任由组屋转售价攀升，会不会成为未来组屋的“参考价”而水涨船高，进而带动周边与其他类型组屋价居高不下?
到时转售组屋还会是人们心目中“负担得起”的公共住屋吗？
宏茂桥新私宅AMO Residence尺价卖到2000元以上，仍吸引大批人排队抢购。
女皇镇杜生阁（SkyTerrace@Dawson）一个五房式高楼层组屋单位则以141.8万元天价转售，令人咋舌。
两个分别位于义顺和淡滨尼的邻里咖啡店各以超过4000万元的天价易手，引发全城热议。
朋友笑称，天价“入侵”邻里房地产的浪潮已到来，接下来这些“天价”势必成了区内甚至全国同类房地产定价的基准，价格恐怕还会再创新高，随之而来的是令人担忧的涨价潮连锁效应。
这使我想起诺贝尔经济奖得主丹尼尔·卡尼曼（Daniel Kahneman）提出的“锚定效应”（anchoring effect）。所谓锚定效应，是指人们在做出判断时容易受第一个印象或第一个信息的支配、作为参照。
“锚定效应”影响深远
懂得市场学的人都知道什么叫“锚定效应”。现实生活中，募捐的人都知道，第一个捐款者要设下高标准，如果第一个捐1000元，接下来大家通常就会捐500元、1000元。如果捐款单上一开始就填写捐款200元，那么接下来大家多数只捐100元、200元。
同样的，只要郊区私宅有个单位以超过2000元尺价成交，这个天价交易势必会影响周围，甚至其他郊区的房价。150万元的天价组屋、4000万元的天价咖啡店，效应都一样。虽然大家都知道只是一两个交易，但一经媒体报道，心理层面所受到的影响却是深远而迅速的。
锚一抛出后，水面马上泛起阵阵涟漪。房地产业主自然会拿自己的房子作比较，无形中拉高心目中的期望。
现有屋主或许会想，如果35楼高的组屋单位，可以近150万元售出，那我这个38楼的单位岂不是可以卖到160万元？
现有屋主或许也会想，如果五房式组屋单位可以卖到150万元，我的四房式组屋或许可以卖到120万元了？
别小看百万元转售组屋在市场激起的涟漪。10年来，本地百万元转售组屋的量价迅速上升，去年就有259个单位成交，最高交易价139万元。今年首六个月，已有166个组屋以逾百万元转售，包括上述直逼142万元转售价的杜生阁单位。
宏茂桥属于郊区住宅区，新私宅尺价超过2000元，算不算贵？这问题已不重要，关键是有人愿意买，而且是排队抢着买，买家的疯狂让发展商赚得更加理直气壮。
这个项目势必成为其他发展商的一个“指标盘”，接下来郊区私宅的开盘定价会参照这个尺价。现在很多发展商的普遍做法是紧盯同行的开盘价，然后跟风涨价。
所谓水涨船高，房地产市场出现这种“一人成道，鸡犬升天”的例子层出不穷，尤其在楼市旺热时更是如此。
私宅作为商业项目，市场供需决定价格的高低，房价堪比天高也没什么好非议的。然而，组屋既然是公共住屋，屋龄也有期限，屋价还直逼150万元，合理吗？
这些天价转售组屋大多是“非一般”组屋。它们只限于户型较大的私人组屋（DBSS）、特别设计的组屋（如拥有双层天花板的阁楼式组屋）或一些特选组屋（如达士岭、杜生阁）等项目中的四和五房式组屋单位。
也许有人认为物以稀为贵，这些特别组屋类型的供应确实稀有，因此在转售市场中赚取较高溢价也是必然的。至于售价直逼150万元合不合理，买家心中自然有数。
但更令人关注的是，如果任由组屋转售价攀升，会不会成为未来组屋的“参考价”而水涨船高，进而带动周边与其他类型组屋价居高不下，到时转售组屋还会是人们心目中“负担得起”的公共住屋吗？
另一方面，两个邻里组屋区咖啡店接连以破4000万元大关的天价转手，也引发关注。公众担心邻里熟食价格可能跟着大涨，咖啡店的摊贩则担心新业主会因此提高租金，加剧成本压力。
咖啡店是贴近民生的食肆，除了提供组屋居民的三餐便利，也是大家感情的交流站。从商业角度看，一般坐落于人口稠密地区的咖啡店，服务社区人口，只要食物美味，价格合理，经营难度不算高，因此称得上是具有吸引力的房地产投资类别。
财团进军邻里炒店 转售价不断攀高
近十几年来，有不少财团把触角伸入组屋区咖啡店和店铺，媒体也不时报道邻里咖啡店高价转手的消息，千万元的咖啡店不再稀奇。就如上述义顺天价咖啡店，据知尺价就高达9361元，远超乌节路一些商场6000多元的尺价。
一些咖啡店易主，随后必定提高摊位的租金，摊主也只能把增加的成本转嫁给食客。我们报馆附近咖啡店的鸡饭摊，两个月前在业主宣布加租2000元后，马上宣布鸡饭价4.50元起跳，不再卖3.50元的。说好听是只卖大碟的鸡饭，实际上是变相涨价。
鸡饭摊主加价都加得如此理直气壮，你还会相信咖啡店以远超过乌节路的尺价转手，食客不必承受熟食起价的后果？消费者更担心天价咖啡店的高租金产生连锁效应，推高周边邻里熟食中心和其他咖啡店租金和熟食价格。
在通货膨胀的“阴霾”笼罩下，市民早已感受到加价潮一浪接一浪，食物价格涨幅尤其明显。面对天价咖啡店的“入侵”，摊贩担忧租金成本压力，消费者担忧熟食不再“价廉”，他们希望当局关注邻里“天价”现象也是无可厚非。
一名邻里商家受访时透露，几年前一些财团进入邻里“扫”店铺后转租牟利，炒高整体店铺价格和租金。他无奈地说：“只有财团和投机买家在炒作，那些真正想做生意的商家，怎么会花天价去买店铺呢？”
大家都在关心咖啡店摊位会加租、店铺租金会涨、熟食价格会调高，但似乎没人去深入探讨、关注、了解或质疑咖啡店、店铺的转售价为何会不断攀高？“天价”是根据哪些经济环境与条件而逐步形成？幕后是否有无形的推手？
如果咖啡店、店铺的成交价，高到租户每月的收入都不足以支付租金，大家是不是应该认真思考，这些交易还具代表性吗？
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