Sunday, March 31, 2024

Text : 精致照看医食住 乐龄私宅养老新维度

精致照看医食住 乐龄私宅养老新维度

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2024-03-31


在新加坡,私人乐龄住宅发展仍处在初步阶段。随着人口快速老龄化、人更长寿,业者呼吁当局检讨加快乐龄住宅的供应,以及考虑是否推出专为乐龄住宅而设的土地分区。本期《悉看大势》探讨乐龄住宅的住户诉求、经营模式,以及这个市场的契机与挑战。

退休人士陈楚金(65岁)个性外向活泼,喜欢同朋友分享自己烹煮的佳肴。她每天做运动,保持身心活跃。

尽管身体强健,这名前机械工程师已开始为退休生活做打算,计划在未来卖掉目前居住的私人公寓,同丈夫搬到提供辅助生活(Assisted Living)服务的乐龄住宅。
喜欢同朋友分享佳肴的陈楚金计划搬到辅助生活住房,并愿意支付150万元至200万元购买这样的房子。(陈心媛摄)
她接受《联合早报》访问时说:“我愿意租乐龄住宅,但如果可以买下来,而价格为大约150万元至200万元,我会选择购买。屋契最好长达50年,因为我可能活到90岁以上。”

她认为,未来无法预测,若以后行动不便,就可借助乐龄住房提供的辅助生活服务,还能参加由公寓管理人员举办的活动,结交其他同龄的朋友。

延伸阅读
本地首个“居场所”概念活跃乐龄中心开幕
高文区辅助生活住宅项目 由鹏瑞利集团子公司得标
像陈楚金的年长者相信有不少。

到了2030年,新加坡每四个公民预计会有一人是65岁及以上的年长者。为了照顾年长者的住宿和生活需求,政府提供二房式灵活组屋(2-room Flexi),并在数年前推出武吉巴督社区关爱组屋Harmony Village@Bukit Batok。

除了公共乐龄住房,去年3月政府推出位于培立道(Parry Avenue)的60年地契私人住宅地段,发展类似退休村的辅助生活私人住宅项目。

所谓的辅助生活住房,必须为较健康年长者提供舒适的居住环境,同时也要照顾到他们的基本医疗需求。当住户的身体情况日后发生变化,辅助生活住房让住户依然能在原地获得专业疗养服务,无须搬到一个陌生地区。


政府指出,在培立道地段的指导原则与一般住宅项目不同,是为了确保发展商按照发展乐龄住房的宗旨持续管理这个项目,因此住宅单位不得出售。(档案照片)
政府规定,培立道项目至少20%的最高可使用面积(maximum permissible GFA)须作为医疗保健用途,包括提供至少100个疗养院床位;至少60%须用作辅助生活住宅单位和共用空间。

培立道地段由鹏瑞利(Perennial Holdings)子公司以近7200万元标得,将建成有200个辅助生活单位和一家拥有100个床位的疗养院的项目。公司未公布预计竣工日期。

乐龄私宅目前不得私有 政府将观察需求再调整
值得注意的是,这个项目的住房不可出售。

卫生部和市区重建局回复《联合早报》询问时说,培立道地段的指导原则与一般住宅项目不同,发展商的宗旨是把这个地段发展为乐龄住宅并持续管理这个项目。有鉴于此,住宅单位不得出售。

当局指出,这个项目是为住户提供居住兼护理选项以及原地养老设施而设。虽然大部分住户刚迁入时能独立生活而且行动自如,但一部分住户可能会逐渐需要某些护理和援助服务。

“由于新加坡的辅助生活住房发展仍处在初步阶段,政府会通过与公共和私人利益相关者的咨询,继续观察并检讨这类地段的需求和模式,并在必要时,进行适当的调整。”

高纬环球(Cushman & Wakefield)新加坡及东南亚研究部主管黄显洋受访时说:“新加坡采取原地养老政策,让年长者继续住在自己的房子里,但能更容易获得医疗照顾和使用相关设施。”

他认为,在同一个地点同时提供住房和疗养院是合理的。年长者健康良好时可住在家里,并在需要更多医疗照顾时搬到附近的疗养院。

需兼顾年长者需求与经济能力
受访发展商和疗养院业者希望,能有更多机会开发私人乐龄住房,但须探讨可行的经营模式,确保年长者能负担得起这类住房,同时也获得医疗照顾。

上个月,新加坡产业发展商公会(REDAS)会长陈瑞耀指出,新加坡正面对人口老龄化、人民更长寿的挑战,因此有必要检讨加快乐龄住房供应,以及考虑是否推出专为乐龄住房而设的土地分区(zoning)。

对于这些建议,发展商煌孝集团(Hong How Group)主席张东孝表示支持。

张东孝建议推出30年至60年屋契的小型公寓,单位数量介于60至100个单位,并让住户支付一笔款项购买“居住权”(right to stay)。这种模式的好处是,年长者不必担心卖掉大型公寓或组屋的收益,会因为购买乐龄住房而被用掉绝大部分。

他受访时说:“一些住在组屋的年长者如果以100万元卖掉组屋,可能会花30万元长期租用乐龄住房,这样他们还会有足够的现金安享晚年。”

在张东孝构想的未来项目里,住户可选择把乐龄住房卖回给分层地契管理委员会(MCST),也可立遗嘱把单位留给孩子,让孩子把房子卖回给分层地契管理委员会。

私人医疗集团Allium Healthcare总裁傅文毅则认为,除了租赁住房,最好也能提供让住户购买的乐龄私人住房。

他受访时说,发展商如果能出售公寓,就能“一边建造、一边售卖”,现金流会更灵活。如果发展商只能出租房子,发展初期的资金投入会较大。他认为,发展租赁乐龄住房的风险,相对较高。

Allium Healthcare与毅雅地产(Evia Real Estate)、Yuan Ching Development和YK Realty组成发展公司竞标培立道地段,因出价较低没标得地段。


私人医疗集团Allium注重“原地养老”的概念,若开发辅助生活住房地段,料会以四周的居民为销售对象。图为公司建造的高档疗养院爱龄雅居。(Allium Healthcare提供)
公司在2016年标下位于汤申路上段的一幅地段,发展成有129个床位的高档疗养院爱龄雅居(Allium Care Suites)。

Allium注重“原地养老”的概念,若开发辅助生活住房地段,料会以四周的居民为销售对象。

傅文毅说:“结合医疗服务的年长者居住区采取‘延续照护’模式,年长住户会清楚知道,他们所居住的社区能应付他们生活需求上的变化。”

他认为,在辅助生活住房旁建造疗养院,对年长者的长期护理需求有利,还能共享社区资源。

发展商盼划分乐龄住房地段 避免ABSD等成本负担
受访发展商希望未来的辅助生活住房能有专属的土地分区,以及适合这类住房和客户群需求的地段与住房条例。

一般上,标得住宅地段的发展商都必须遵循一些条例,包括支付额外买方印花税(ABSD),或可能须支付土地增值费(Land Betterment Charge)。一些发展商因此担心,未来竞标辅助生活住宅地段时,也要面对相同条例。

鹏瑞利集团执行董事长兼首席执行官潘锡源受访时说,若是住宅地段,发展商就必须考虑到ABSD对成本的影响。另外,住宅地段没有商业用途的部分,发展商难以在辅助生活住房项目内设置餐馆和医疗诊所。

政府规定,住宅发展商购地时须支付40%的ABSD,这包括可在满足相关条件下退回给发展商的35%款项,以及无法退回的5%款项。

张东孝则较担心地价。他希望政府推出专属土地分区并根据用途对地段进行估价,这样一来,乐龄住房地段的地价可能会比一般住宅地段低。

他说,乐龄住房项目必须提供社区活动设施,供年长者交流和活动,如果地价太高,面对盈利压力的发展商可能会缩小活动设施面积,把更多面积用来建造房子,以赚取利润。

张东孝透露,曾考虑竞标培立道地段,不过,他认为地段交通不方便,加上其他因素,最后放弃竞标。

提倡未来智能城市生活的咨询公司Smart Cities Network,原本有意与另一家发展商合作竞标培立道地段,并计划以租赁和提供服务的方式,每个月向住户收取1万2000元至1万4000元的费用。

可是,这家发展商却因为担心住宅地段的ABSD和保留价太高,而打退堂鼓。

Smart Cities Network智能医疗部主管莎普娜医生(Swapna Dayanandan)受访时说,除了要考虑土地相关费用,还要计入建造费用。由于乐龄住房的格局设计和设施与一般公寓不同,造价更高,发展商须提高租金才能获利。

“若建造辅助生活住房是全国的优先事项,而且是为了人民的福祉,那政府就应该提供一些优惠。”

她担心,一些中产可能会因为租金负担太重放弃入住,结果只有富裕阶层才负担得起入住私人乐龄住房的费用。

分析:灵活调整用地条例 结合乐龄与普通私宅项目
戴玉祥产业总裁沈振伦则有不同看法。他认为,与其推出全新的土地分区,不如保留住宅地段但灵活调整地段条例。因为新加坡缺乏土地,若地契为30年的辅助生活住房用途到期后,这幅住宅地段可随时恢复一般住宅用途。

他建议,在住宅地段建造集乐龄住房和普通私宅为一体的项目,两个部分的地契可能分别为30年和99年,这样就能让多代家庭住在同一个项目内。

本地的乐龄住宅与年长者护理市场不断扩大,为业者、发展商、投资者和从业员提供大量机会。

根据亚洲养老产业联盟(Ageing Asia Alliance)发表的《2020年至2025年第四份亚太银色经济商机报告》,新加坡的年长者人数不断增加,预计会带动并提供充足的另类住房和服务需求。

亚洲养老产业联盟创始人兼执行董事谢慧贞受访时说,除了提供乐龄、住房产品与服务,乐龄经济产业能带动医疗服务业。私人辅助生活住房项目可标榜养生和优质服务,并聘请曾在医院或酒店工作的职员,为医疗业和酒店业人员提供另一种就业机会。

中国马国乐龄住宅 发展上轨道
当然,在本地私人乐龄住宅发展仍处初步阶段之际,这类住宅已在外国常见。譬如,中国和马来西亚也有提供辅助生活住房的项目,对本地乐龄人士而言,可能是另一种选择。

专家认为,新加坡可向外国取经。新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲座教授程天富说,日本和中国的退休村和乐龄住房建在地价较低的郊区,新加坡也会面对类似挑战,否则一般人会住不起私人乐龄住房。

鹏瑞利集团开发的天津南站鹏瑞利国际健康商旅城,设有1800多个养老和护理床位,为有不同健康和护理需求的年长者服务。

这个项目中的鹏瑞利国际医疗健康中心,包含综合医院和康复医院,另外也与上海壹博医生集团合资运营脑科医院。鹏瑞利集团也与明宇酒店合资共建运营三、四和五星级品牌酒店。

鹏瑞利拟转移在华经验到本地
鹏瑞利集团在中国的年长者护理设施由丰益国际(Wilmar International)提供健康餐饮。集团计划在新加坡延续这项合作,为培立道地段项目的住户供应餐饮。

集团也会在新加坡的项目推出中国住户使用的WeCare手机应用软件。这个软件有多项功能,包括预约护理和医疗服务、学习保健知识、追踪健康情况和订餐。

位于吉隆坡的ReU Living乐龄住房提供豪华住宿和辅助生活服务,适合身体健康的老人长期居住,也可让需要手术后护理的年长者暂时租用。


吉隆坡的ReU Living乐龄住房提供豪华住宿和辅助生活服务,让年长者居住在舒适的乐龄社区。(海峡时报)
ReU Living首席执行官周丽恩的目标是构建一个适合年长者居住和活动社区。“这类住房能让年长者感到安心,因为他们知道若有需要,随时能获得帮助。”

这个项目的月费从7500令吉(约2135新元)或每晚260令吉起跳。周丽恩认为,收费模式应该简单易懂,住户也可按各自需求随时增添护理服务。

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