Wednesday, August 21, 2024

HDB: 社论 组屋必须是国人负担得起的住房

社论 组屋必须是国人负担得起的住房

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2024-08-21


近几年的组屋转售价格持续攀升,引发国人对组屋价格失控的担忧。在星期天(8月18日)的国庆群众大会上,黄循财总理表示将致力确保组屋价格更可负担,并宣布提高帮助国人购买第一套组屋的津贴。隔天,国家发展部和建屋局公布降温措施,将建屋发展局房屋贷款的贷款与估值比率(简称LTV)顶限,从80%调低至75%。两项政策双管齐下,便是希望减缓价格涨势,让国人继续获得负担得起的住房。

随着政府数次推出房地产降温措施,并增加预购组屋(BTO)的供应,组屋转售价涨势在2023年有所放缓,从2022年的10.4%增幅明显缩小到4.9%。然而,市场需求依然强劲,加上今年达到最低居住年限(MOP)的单位较少,导致今年上半年的组屋转售价上升了超过4%。

与此同时,转售价超过百万元组屋不时见诸媒体报道,据报道,截至8月15日,有近600间组屋以百万元以上的价格转售,今年至今有48间。这类新闻频频登上新闻头条,连中学生也投稿本报《交流站·青年视角》,担心长大以后没有能力买组屋。百万元组屋是极端少数例子,国人无须感到焦虑,但若成为卖家抬高组屋转售价的动力和理据,那便可能带动整体价格上涨,甚至引发房地产泡沫,因此须要适时制止。

降低LTV的举措本质上是降低杠杆,这看似微调,却可对购房者的预算产生实质影响。例如,一间50万元的组屋,购房者原本可贷款40万元,但在新措施下最多只能借到37万5000元,若没有足够公积金储蓄,就得动用现金来完成交易,因此在购房时会更谨慎。国家发展部长李智陞星期二在记者会上说,当局观察到以较高LTV贷款的买家,会购买较大单位并支付较高价格,这是导致整体组屋转售价上涨的原因之一。

新措施对首次购房者的影响相对较小,尤其是低收入家庭,因为他们可以获得高额的住房补贴。符合条件的首次购屋家庭和首次购屋单身者,可获得的额外安居津贴顶限分别提高了4万元和2万元,购买转售组屋的最高津贴可达23万元,能有效缓解住房负担的问题。

市场人士对新举措在抑制组屋价格上涨的效力有所保留。这次是政府在不到三年的时间里,第三次收紧组屋贷款规定。LTV在2021年底从90%下调到85%,2022年进一步下调至80%,但未能明显抑制市场。经验告诉我们,在短期内,买家会对新措施谨慎评估,因此转售需求可能暂时放缓,然而随着时间的推移,需求将恢复。再说,这次的LTV调整不包括银行贷款,不符合建屋局贷款条例的买家,购买能力并不受明显影响,特别是百万元组屋的多数买家使用银行贷款,甚至不用贷款,偶尔成交的百万元组屋料会继续造成人们焦虑。

为确保人人都能买得起组屋,政府并不依赖单一措施,而是采取一系列综合性的政策。例如在2021年至2025年期间,供应10万个新组屋单位,缓解市场对组屋的需求压力。早前推出的黄金地段组屋模式,将MOP提高到10年,有助稳定这些地段的组屋价格,保持整体组屋市场的可负担性。所有政策共同发挥作用,将能缓和组屋价格的上涨趋势,确保人人能够负担得起,这对于维护新加坡的社会稳定是不可或缺的。

我们应当铭记组屋兴建的初衷,是为国人提供负担得起的住房,而不是让它成为炒卖和牟利的工具。组屋价格适当升值是合理的,过度上涨不仅会影响社会公平,也会偏离组屋本应具备的社会功能。只有当组屋不再被利用为投资工具,组屋市场才能保持稳定和可持续性。正如黄循财在国庆群众大会演说时强调的,要实现我国的新愿景,除了政府政策之外,国人的态度也必须调整。

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