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2024-08-21
近几年的组屋转售价格持续攀升，引发国人对组屋价格失控的担忧。在星期天（8月18日）的国庆群众大会上，黄循财总理表示将致力确保组屋价格更可负担，并宣布提高帮助国人购买第一套组屋的津贴。隔天，国家发展部和建屋局公布降温措施，将建屋发展局房屋贷款的贷款与估值比率（简称LTV）顶限，从80％调低至75％。两项政策双管齐下，便是希望减缓价格涨势，让国人继续获得负担得起的住房。
随着政府数次推出房地产降温措施，并增加预购组屋（BTO）的供应，组屋转售价涨势在2023年有所放缓，从2022年的10.4%增幅明显缩小到4.9％。然而，市场需求依然强劲，加上今年达到最低居住年限（MOP）的单位较少，导致今年上半年的组屋转售价上升了超过4％。
与此同时，转售价超过百万元组屋不时见诸媒体报道，据报道，截至8月15日，有近600间组屋以百万元以上的价格转售，今年至今有48间。这类新闻频频登上新闻头条，连中学生也投稿本报《交流站·青年视角》，担心长大以后没有能力买组屋。百万元组屋是极端少数例子，国人无须感到焦虑，但若成为卖家抬高组屋转售价的动力和理据，那便可能带动整体价格上涨，甚至引发房地产泡沫，因此须要适时制止。
降低LTV的举措本质上是降低杠杆，这看似微调，却可对购房者的预算产生实质影响。例如，一间50万元的组屋，购房者原本可贷款40万元，但在新措施下最多只能借到37万5000元，若没有足够公积金储蓄，就得动用现金来完成交易，因此在购房时会更谨慎。国家发展部长李智陞星期二在记者会上说，当局观察到以较高LTV贷款的买家，会购买较大单位并支付较高价格，这是导致整体组屋转售价上涨的原因之一。
新措施对首次购房者的影响相对较小，尤其是低收入家庭，因为他们可以获得高额的住房补贴。符合条件的首次购屋家庭和首次购屋单身者，可获得的额外安居津贴顶限分别提高了4万元和2万元，购买转售组屋的最高津贴可达23万元，能有效缓解住房负担的问题。
市场人士对新举措在抑制组屋价格上涨的效力有所保留。这次是政府在不到三年的时间里，第三次收紧组屋贷款规定。LTV在2021年底从90%下调到85%，2022年进一步下调至80%，但未能明显抑制市场。经验告诉我们，在短期内，买家会对新措施谨慎评估，因此转售需求可能暂时放缓，然而随着时间的推移，需求将恢复。再说，这次的LTV调整不包括银行贷款，不符合建屋局贷款条例的买家，购买能力并不受明显影响，特别是百万元组屋的多数买家使用银行贷款，甚至不用贷款，偶尔成交的百万元组屋料会继续造成人们焦虑。
为确保人人都能买得起组屋，政府并不依赖单一措施，而是采取一系列综合性的政策。例如在2021年至2025年期间，供应10万个新组屋单位，缓解市场对组屋的需求压力。早前推出的黄金地段组屋模式，将MOP提高到10年，有助稳定这些地段的组屋价格，保持整体组屋市场的可负担性。所有政策共同发挥作用，将能缓和组屋价格的上涨趋势，确保人人能够负担得起，这对于维护新加坡的社会稳定是不可或缺的。
我们应当铭记组屋兴建的初衷，是为国人提供负担得起的住房，而不是让它成为炒卖和牟利的工具。组屋价格适当升值是合理的，过度上涨不仅会影响社会公平，也会偏离组屋本应具备的社会功能。只有当组屋不再被利用为投资工具，组屋市场才能保持稳定和可持续性。正如黄循财在国庆群众大会演说时强调的，要实现我国的新愿景，除了政府政策之外，国人的态度也必须调整。
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