现在买房还值得吗? 2022-09-04

现在买房还值得吗？

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2022-09-04

就势

论市

周文龙

chewbl@sph.com.sg

事实上，值不值得投资，这不是个问题，而是一个选择。因为谁也不懂明天会发生什么事情，有可能是

地缘政治紧张局势加剧、有可能发生金融危机，未来房价走势依然充满着许多未知。

自AMO Residence推出大卖后，过去一个月的农历七月鬼节楼市有些淡静。但随着鬼节结束，楼市似乎又开始热起来。

上星期，位于勿洛的新综合发展项目Sky Eden@Bedok开放预览，预示尺价从1900多元起跳，其中657平方英尺的二卧房单位最低要价131万元。

本月即将开售的曲水伦庭（Lentor Modern），尺价则从1880元起跳，两卧室最低要价138万元。

不少市场人士都看好这两个项目的销售情况，预计它们会跟AMO Residence一样大卖，平均尺价也会超过2000元，立下该地区的新标杆。

不仅私宅价格大涨，组屋价格也涨至令人咋舌的地步。

建屋发展局星期二宣布新一轮预购组屋销售活动详情，当中宏茂桥的Central Weave@AMK预购组屋项目，五房式单位售价高达87万7000元（不含津贴），创下我国预购组屋有史以来的最高价。

尽管这是历史新高价，却无损申购者的高度兴趣，这批预购组屋在不到一天内，仍然吸引超过2200人申请，申购率短短24小时内破6。

有朋友看到房价不断上涨，感到气馁和无奈，觉得房价涨势已近乎疯狂。另一些投机朋友却更加蠢蠢欲动，见面聊天便会问我：“你说房价还会再涨吗？现在还该入场买房吗？”

对此，我总是建议说，如果买房是为了自住，财务状况稳定，负担得起房子，就放心去购买心仪的房子吧。但如果买房是为了投资用途，希望能从楼市中大赚一笔，或许就得三思了。

事实上，值不值得投资，这不是个问题，而是一个选择。因为谁也不懂明天会发生什么事情，有可能是地缘政治紧张局势加剧、有可能发生金融危机，未来房价走势依然充满着许多未知。

当前房价涨势无法持续

私宅价格指数自2020年迄今涨了17％，相当于一年涨6.8％。不少房地产经纪表面上说，私宅价格是只涨不跌，但私底下一些人认为涨势太过夸张，下来应该会放缓。毕竟，如果私宅价格继续当前的涨势，五年内房价就会涨近四成，10年内更将翻倍。显然的，这样的涨势无法持续。

从私宅价格指数规律来看，房价走势就像股市一样，即便长期看好，短期内依然存在起伏，差不多是每三年至五年就会出现一个转折。例如从2013年第一季至2017年第一季，私宅市场经历下行周期，跌了约一成。直到2017年，房价才转跌为升，五年内涨了三成左右。如今，私宅市场是否进入了另一个拐点呢？

不少人喜欢投资本地房地产，认为它具有保值属性，稳中有升，有很大的投资价值。但随着房价和贷款利率上扬，私宅的投资价值已削弱不少。

星展集团（DBS）去年10月发布的一份“净资产财务健康系列”研究报告显示，如果投资者单靠私宅投资，认为私宅是“金窝蛋”，可以靠它舒服退休，这将是个错误判断。

这是因为私宅的投资回报率已开始下降，从上世纪90年代的7％至8％，下跌到近年的1％至1.2％。

报告也说，作为投资资产，私宅流动性较低，并且需要更多时间和精力去维护。此外，私宅价格与本地收入比率接近五年高峰，相信已超越本地一般买家的负担能力，若稍有风吹草动，他们财务状况就会吃紧。

就收益率而言，大多私宅的收益率约2.3％。在过去的低利率环境下，房贷利率低至1％，私宅或许能取得不错的租金回报。但现在房贷利率上扬至3％，房贷成本增加，租金收益可能已无法抵消房贷增加。从这个角度来看，如果把买私宅的钱投资在定期存款或新加坡储蓄债券，既能获得2.3％至3％的收益率，又减去高价买房风险，一举三得。

投资房地产必定大赚？

一个楼市的长期发展主要看国家政策、城市和人口规划。

许多房地产经纪总是说，新加坡土地面积有限，稀缺土地资源与不断增长的人口，意味着房价是只涨不跌。

然而，李显龙总理在最近的国庆群众大会上说，政府已做研究和规划，未来世代会有足够的空间，国人无须担心买不到房。

像巴耶利峇空军基地2030年代迁移后腾出的土地，预计可兴建约15万个组屋和私宅单位，大概相当于榜鹅和盛港这两个市镇的住房总数。而且我国未来发展图景不止是巴耶利峇，还有裕廊湖区、南部濒水区，以及许许多多遍布全岛的地区。

他还说：“我们的问题不在于找地方兴建足够的组屋，也不在于确保新加坡人负担得起住房，我们知道怎么做到这些。问题在于要有足够的婴儿，长大后住在这些组屋！”

的确，除非人口政策和生育率出现巨大转变，否则按当前低生育率和人口老化趋势，新加坡人口下来可能开始萎缩，导致未来住屋需求减少，长期对房价带来影响。

市场一直处在动态当中，经常轮回变化，“投资房地产必定大赚”也并非黄金定律。

还是那句话，买私宅没有值不值得，只看你是如何选择，每个人应理智地根据自身的需求做出抉择。特别是房价飙涨，许多人都陷入贪婪、短视与盲从的情绪下，大家更须要保持清醒和谨慎。