精致照看医食住 乐龄私宅养老新维度
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在新加坡，私人乐龄住宅发展仍处在初步阶段。随着人口快速老龄化、人更长寿，业者呼吁当局检讨加快乐龄住宅的供应，以及考虑是否推出专为乐龄住宅而设的土地分区。本期《悉看大势》探讨乐龄住宅的住户诉求、经营模式，以及这个市场的契机与挑战。
退休人士陈楚金（65岁）个性外向活泼，喜欢同朋友分享自己烹煮的佳肴。她每天做运动，保持身心活跃。
尽管身体强健，这名前机械工程师已开始为退休生活做打算，计划在未来卖掉目前居住的私人公寓，同丈夫搬到提供辅助生活（Assisted Living）服务的乐龄住宅。
她接受《联合早报》访问时说：“我愿意租乐龄住宅，但如果可以买下来，而价格为大约150万元至200万元，我会选择购买。屋契最好长达50年，因为我可能活到90岁以上。”
她认为，未来无法预测，若以后行动不便，就可借助乐龄住房提供的辅助生活服务，还能参加由公寓管理人员举办的活动，结交其他同龄的朋友。
像陈楚金的年长者相信有不少。
到了2030年，新加坡每四个公民预计会有一人是65岁及以上的年长者。为了照顾年长者的住宿和生活需求，政府提供二房式灵活组屋（2-room Flexi），并在数年前推出武吉巴督社区关爱组屋Harmony Village@Bukit Batok。
除了公共乐龄住房，去年3月政府推出位于培立道（Parry Avenue）的60年地契私人住宅地段，发展类似退休村的辅助生活私人住宅项目。
所谓的辅助生活住房，必须为较健康年长者提供舒适的居住环境，同时也要照顾到他们的基本医疗需求。当住户的身体情况日后发生变化，辅助生活住房让住户依然能在原地获得专业疗养服务，无须搬到一个陌生地区。
政府规定，培立道项目至少20％的最高可使用面积（maximum permissible GFA）须作为医疗保健用途，包括提供至少100个疗养院床位；至少60％须用作辅助生活住宅单位和共用空间。
培立道地段由鹏瑞利（Perennial Holdings）子公司以近7200万元标得，将建成有200个辅助生活单位和一家拥有100个床位的疗养院的项目。公司未公布预计竣工日期。
乐龄私宅目前不得私有 政府将观察需求再调整
值得注意的是，这个项目的住房不可出售。
卫生部和市区重建局回复《联合早报》询问时说，培立道地段的指导原则与一般住宅项目不同，发展商的宗旨是把这个地段发展为乐龄住宅并持续管理这个项目。有鉴于此，住宅单位不得出售。
当局指出，这个项目是为住户提供居住兼护理选项以及原地养老设施而设。虽然大部分住户刚迁入时能独立生活而且行动自如，但一部分住户可能会逐渐需要某些护理和援助服务。
“由于新加坡的辅助生活住房发展仍处在初步阶段，政府会通过与公共和私人利益相关者的咨询，继续观察并检讨这类地段的需求和模式，并在必要时，进行适当的调整。”
高纬环球（Cushman & Wakefield）新加坡及东南亚研究部主管黄显洋受访时说：“新加坡采取原地养老政策，让年长者继续住在自己的房子里，但能更容易获得医疗照顾和使用相关设施。”
他认为，在同一个地点同时提供住房和疗养院是合理的。年长者健康良好时可住在家里，并在需要更多医疗照顾时搬到附近的疗养院。
需兼顾年长者需求与经济能力
受访发展商和疗养院业者希望，能有更多机会开发私人乐龄住房，但须探讨可行的经营模式，确保年长者能负担得起这类住房，同时也获得医疗照顾。
上个月，新加坡产业发展商公会（REDAS）会长陈瑞耀指出，新加坡正面对人口老龄化、人民更长寿的挑战，因此有必要检讨加快乐龄住房供应，以及考虑是否推出专为乐龄住房而设的土地分区（zoning）。
对于这些建议，发展商煌孝集团（Hong How Group）主席张东孝表示支持。
张东孝建议推出30年至60年屋契的小型公寓，单位数量介于60至100个单位，并让住户支付一笔款项购买“居住权”（right to stay）。这种模式的好处是，年长者不必担心卖掉大型公寓或组屋的收益，会因为购买乐龄住房而被用掉绝大部分。
他受访时说：“一些住在组屋的年长者如果以100万元卖掉组屋，可能会花30万元长期租用乐龄住房，这样他们还会有足够的现金安享晚年。”
在张东孝构想的未来项目里，住户可选择把乐龄住房卖回给分层地契管理委员会（MCST），也可立遗嘱把单位留给孩子，让孩子把房子卖回给分层地契管理委员会。
私人医疗集团Allium Healthcare总裁傅文毅则认为，除了租赁住房，最好也能提供让住户购买的乐龄私人住房。
他受访时说，发展商如果能出售公寓，就能“一边建造、一边售卖”，现金流会更灵活。如果发展商只能出租房子，发展初期的资金投入会较大。他认为，发展租赁乐龄住房的风险，相对较高。
Allium Healthcare与毅雅地产（Evia Real Estate）、Yuan Ching Development和YK Realty组成发展公司竞标培立道地段，因出价较低没标得地段。
公司在2016年标下位于汤申路上段的一幅地段，发展成有129个床位的高档疗养院爱龄雅居（Allium Care Suites）。
Allium注重“原地养老”的概念，若开发辅助生活住房地段，料会以四周的居民为销售对象。
傅文毅说：“结合医疗服务的年长者居住区采取‘延续照护’模式，年长住户会清楚知道，他们所居住的社区能应付他们生活需求上的变化。”
他认为，在辅助生活住房旁建造疗养院，对年长者的长期护理需求有利，还能共享社区资源。
发展商盼划分乐龄住房地段 避免ABSD等成本负担
受访发展商希望未来的辅助生活住房能有专属的土地分区，以及适合这类住房和客户群需求的地段与住房条例。
一般上，标得住宅地段的发展商都必须遵循一些条例，包括支付额外买方印花税（ABSD），或可能须支付土地增值费（Land Betterment Charge）。一些发展商因此担心，未来竞标辅助生活住宅地段时，也要面对相同条例。
鹏瑞利集团执行董事长兼首席执行官潘锡源受访时说，若是住宅地段，发展商就必须考虑到ABSD对成本的影响。另外，住宅地段没有商业用途的部分，发展商难以在辅助生活住房项目内设置餐馆和医疗诊所。
政府规定，住宅发展商购地时须支付40%的ABSD，这包括可在满足相关条件下退回给发展商的35%款项，以及无法退回的5％款项。
张东孝则较担心地价。他希望政府推出专属土地分区并根据用途对地段进行估价，这样一来，乐龄住房地段的地价可能会比一般住宅地段低。
他说，乐龄住房项目必须提供社区活动设施，供年长者交流和活动，如果地价太高，面对盈利压力的发展商可能会缩小活动设施面积，把更多面积用来建造房子，以赚取利润。
张东孝透露，曾考虑竞标培立道地段，不过，他认为地段交通不方便，加上其他因素，最后放弃竞标。
提倡未来智能城市生活的咨询公司Smart Cities Network，原本有意与另一家发展商合作竞标培立道地段，并计划以租赁和提供服务的方式，每个月向住户收取1万2000元至1万4000元的费用。
可是，这家发展商却因为担心住宅地段的ABSD和保留价太高，而打退堂鼓。
Smart Cities Network智能医疗部主管莎普娜医生（Swapna Dayanandan）受访时说，除了要考虑土地相关费用，还要计入建造费用。由于乐龄住房的格局设计和设施与一般公寓不同，造价更高，发展商须提高租金才能获利。
“若建造辅助生活住房是全国的优先事项，而且是为了人民的福祉，那政府就应该提供一些优惠。”
她担心，一些中产可能会因为租金负担太重放弃入住，结果只有富裕阶层才负担得起入住私人乐龄住房的费用。
分析：灵活调整用地条例 结合乐龄与普通私宅项目
戴玉祥产业总裁沈振伦则有不同看法。他认为，与其推出全新的土地分区，不如保留住宅地段但灵活调整地段条例。因为新加坡缺乏土地，若地契为30年的辅助生活住房用途到期后，这幅住宅地段可随时恢复一般住宅用途。
他建议，在住宅地段建造集乐龄住房和普通私宅为一体的项目，两个部分的地契可能分别为30年和99年，这样就能让多代家庭住在同一个项目内。
本地的乐龄住宅与年长者护理市场不断扩大，为业者、发展商、投资者和从业员提供大量机会。
根据亚洲养老产业联盟（Ageing Asia Alliance）发表的《2020年至2025年第四份亚太银色经济商机报告》，新加坡的年长者人数不断增加，预计会带动并提供充足的另类住房和服务需求。
亚洲养老产业联盟创始人兼执行董事谢慧贞受访时说，除了提供乐龄、住房产品与服务，乐龄经济产业能带动医疗服务业。私人辅助生活住房项目可标榜养生和优质服务，并聘请曾在医院或酒店工作的职员，为医疗业和酒店业人员提供另一种就业机会。
中国马国乐龄住宅 发展上轨道
当然，在本地私人乐龄住宅发展仍处初步阶段之际，这类住宅已在外国常见。譬如，中国和马来西亚也有提供辅助生活住房的项目，对本地乐龄人士而言，可能是另一种选择。
专家认为，新加坡可向外国取经。新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲座教授程天富说，日本和中国的退休村和乐龄住房建在地价较低的郊区，新加坡也会面对类似挑战，否则一般人会住不起私人乐龄住房。
鹏瑞利集团开发的天津南站鹏瑞利国际健康商旅城，设有1800多个养老和护理床位，为有不同健康和护理需求的年长者服务。
这个项目中的鹏瑞利国际医疗健康中心，包含综合医院和康复医院，另外也与上海壹博医生集团合资运营脑科医院。鹏瑞利集团也与明宇酒店合资共建运营三、四和五星级品牌酒店。
鹏瑞利拟转移在华经验到本地
鹏瑞利集团在中国的年长者护理设施由丰益国际（Wilmar International）提供健康餐饮。集团计划在新加坡延续这项合作，为培立道地段项目的住户供应餐饮。
集团也会在新加坡的项目推出中国住户使用的WeCare手机应用软件。这个软件有多项功能，包括预约护理和医疗服务、学习保健知识、追踪健康情况和订餐。
位于吉隆坡的ReU Living乐龄住房提供豪华住宿和辅助生活服务，适合身体健康的老人长期居住，也可让需要手术后护理的年长者暂时租用。
ReU Living首席执行官周丽恩的目标是构建一个适合年长者居住和活动社区。“这类住房能让年长者感到安心，因为他们知道若有需要，随时能获得帮助。”
这个项目的月费从7500令吉（约2135新元）或每晚260令吉起跳。周丽恩认为，收费模式应该简单易懂，住户也可按各自需求随时增添护理服务。
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