周文龙：当潮水退去 谁是楼市接盘侠？

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周文龙：当潮水退去 谁是楼市接盘侠？

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2025-08-03

在新加坡，如果你问有什么东西是“只涨不跌”的话，大概得到的回答有：油价、电费、咖啡、租金、人力成本……估计也包括私宅价格。

尽管美国关税政策引发全球市场的不确定性，上一季私宅价格依然维持涨势。根据市区重建局上周五（7月25日）发布数据，第二季整体私宅价格环比增长1%，略高于前一季的0.8%。

分析师说，随着更多新项目陆续推出，全年私宅价格会进一步走高，涨幅可能介于3%和5%。

私宅价连涨八年起53% 是历来最长上扬周期

私宅价格自2017年开始回升，至今已连续八年上扬，涨幅达53%，委实惊人。这大概也是本地私宅市场有史以来最长上扬周期。

令我比较惊讶的是，政府7月3日宣布调整住宅房地产的卖方印花税（Seller’s Stamp Duty，简称SSD）税率和房屋持有期措施，原以为这项抑制投机行为的措施，至少能让私宅市场缓一缓，发展商和买家暂时采取观望态度。没想到措施推出隔周，泉林路私宅地段招标截止，仍吸引多达七方人马参加竞投，而且得标价相当于容积率每平方英尺1376元，是中央区以外（OCR）的历来第二高纪录，仅次于碧湾路（Bayshore Road）地段的尺价1388元。

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这一个月来，新项目销售成绩也相当出色。例如科学园首个私宅项目风之林（Lynden Woods），开盘首日售出94％的单位，是今年来开盘销售率最高的项目。两个高档私宅项目傲杰嘉苑（UpperHouse@Orchard Boulevard）和罗奥湾（The Robertson Opus）开盘首个周末也以平均尺价约3360元。售出超过40%。

有房地产经纪朋友说，以风之林销售势头，一天内卖出所有单位并非难事。“估计发展商凯德发展要留一手，不然这项目一天内售罄，必然引起舆论热议，搞不好政府又出手干预。”

这话是有一定道理。上星期四，总理公署部长兼财政部及国家发展部第二部长英兰妮在新加坡产业发展商公会（REDAS）房地产市场2025展望研讨会上致辞时就提醒，私宅和组屋转售市场价格涨幅虽有趋稳迹象，政府仍会继续密切关注房地产市场动向，并在必要时调整政策。

由此可见，调整卖方印花税这类温和的措施，大概只是“前菜”。如果房价和交易量上涨速度过快，政府下来应会出台更多措施以稳定市场。

短期持守卖家比率提高

政府之所以调整卖方印花税措施，主要是要抑制私宅市场的短期投机行为，推动买家买私宅自住，倾向于长期持有房产。

然而，买私宅自住就不算投资吗？

根据ERA产业数据，2020年，有358名卖家在持有私宅的三至四年后卖房。这数据在去年大增至2104名卖家。与此同时，持守超过五年的卖家比率，从2020年的87.7%，在去年跌至72.5%。

为什么短期持守卖家的比率近年会大增呢？显然地，这跟近年私宅价格大涨离不开关系。

许多在2018年至2019年期间购买新私宅的买家，幸运或偶然地，如今都已在账面上获利。这些人趁着他们的私宅项目完工，高价把手上单位卖出。不少人更因尝了私宅致富的甜头，把赚到的钱又投入到新的项目中。

就这样，在各路房地产经纪和发展商的“房价只涨不跌”忽悠下，买家产生了错觉，以为新加坡仍然可以炒楼，开始有如“接盘侠”般，一个楼盘接着一个楼盘地转手，房价也一次又一次地走高。今天尺价2000元是常态，明天250万私宅是“甜蜜点”（sweet spot），后天或许尺价3000元成了合理价位。　

因此，除非私宅市场能终止涨势，否则私宅买家多少都有一些投资赚钱的心理在里头，买私宅不只是为了自住，还是为了往后能高价卖房。买私宅投机的行为也必然持续下去。

只不过，美好时光终究有结束的时候。当浪潮褪去，谁会是那个裸泳者？当游戏结束音乐戛然而止时，谁会是最后的接盘侠呢？

房子不应是致富工具 99年地契实为消耗品

“接盘侠”是起源于股市交易的网络热词，意指在资产价格已经处于高位或者即将下跌的情况下，仍然买入的投资者。

当一只股票或商品价格远远超过它价值的时候，出钱买它就是在做傻事。可是在投资市场上，包括楼市，“做傻事”的人却络绎不绝，每一个接盘侠的心里或许很清楚自己买房的价格很高，但总是认为自己不是最后的那个接盘侠，相信自己依然会赚到钱了。

房子是用来住的，从来都不应是致富工具。特别是99年地契私宅，它其实是一个消耗品，价值会随着时间而递减，最终在99年后归零。没有任何一个国家是靠着房地产就变成发达国家，一个人靠着投机买卖一两个私宅单位，就实现辛辛苦苦奋斗几十年无法达到的人生财富目标，也应是很难达成的事。偏偏在新加坡，这种事情却屡见不鲜，大家都争相要当接盘侠，通过接盘放盘而致富。

这情况说明了什么呢？新加坡是独特的存在，楼市摆脱了世界历史上所有泡沫的结局，只涨不跌，有着百试不爽的致富秘笈？还是新加坡遇上了罕有的漫长上涨期，房价呈坐火箭般急速上升，让买家忽略了楼市巨大的投资隐患？

在任何一个楼市中，房价波动都是双向的，在需求旺盛的时候上涨，在需求回落的时候下跌。世界从来不存在过只涨不跌的房地产市场。

在这次上扬周期前，本地楼市在2013年至2016年就经历了约四年的下行周期。然而，这几年的房价狂飙，似乎已令许多人忘记了这回事，更造就了新加坡楼市“只涨不跌”的神话。

曾经，中国大陆和香港楼市也被视为世界上的例外，有着相似的一个神话。如今，这个神话破灭了。新加坡楼市会是真正的例外，还是另一个等着破灭的神话呢？

重要的是，当你看到房价还在继续上扬，认为还有钱可赚，欣然入场买房并等着数年后有人接盘时，这个接盘侠可能已不会出现——因为你就是最后一个接盘侠了。