百万组屋激增 你要担心吗？
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几年来，29岁媒体从业员李俊锐（化名）与他交往七年的女友黄铭诗（27岁，医院职员）一直梦想在新加坡靠近市区的地段或成熟市镇购买一间四房式预购组屋作为婚房。不过他们从2018年至今参与抽签不下十次都未能申请成功。
不得已之下，两人把目光投向成熟市镇刚满足最低居住年限（Minimum Occupation Period，简称MOP）的四房式转售组屋。但本地转售组屋价格连续26个月上扬，他们看中的一些位于明地迷亚路、宏茂桥或金文泰一带的单位如今报价都超过70万元甚至接近90万元，比他们的预算高出约20万元。
申请不到钟意的预购组屋又买不起看中的转售组屋，李俊锐和女友如今陷入两难。是继续等待四房预购组屋签运转好或转售价格回落，还是退而求其次，申请离市区较远的非成熟市镇组屋，甚至考虑面积较小且价格较低的三房式组屋？
李俊锐和女友决定，给自己多一年时间，继续申请预购组屋和剩余组屋销售活动（Sale of Balance Flats）。“如果再过一年还是申请不到，就会考虑非成熟市镇或转售市场的三房式组屋。”
李俊锐原本计划在30岁前结婚，但由于婚房一直无着落，他预计结婚计划应该会延后。“我蛮急的，但没房不能结婚啊。”
转售组屋价格两年来涨三成
受冠病疫情影响，过去两年本地许多预购组屋项目延期，预购组屋也需求大增出现供不应求的情况。
国家发展部和建屋发展局今年8月公布的数据显示，首次申请预购组屋的家庭显著上升，从2018年的1万9000多个，增至2021年的约3万4000个。2021年每个预购单位有4.1个首次购屋家庭申购，比2018年的2.2个高出许多。
一些像李俊锐与黄铭诗等抽不到预购组屋的年轻情侣因此转向转售市场，但转售市场组屋价格两年来因需求提高不断上涨，超出了许多刚踏入社会年轻人所能承受的范围。
根据橙易产业提供的数据，本地组屋的整体转售价格从2020年7月到2022年8月间连续26个月上扬，涨幅达34.3%。
百万组屋成交量也在过去两年激增。2021年的259宗百万组屋交易是2020年82宗交易的超过三倍。
2022年首九个月的277宗百万组屋交易，已经超越去年全年的259宗交易，同比增长5.8%。百万组屋虽然仅占转售组屋交易总数的1.4%，但高于一年前的0.9%。兀兰、武吉巴督、榜鹅、义顺和后港这五个非成熟市镇今年也首次出现百万组屋。
9月百万组屋交易量创单月新高
数据显示，本地的百万组屋交易目前依然主要集中在成熟市镇的五房式组屋单位。而价格最贵的10间转售组屋是位于女皇镇、红山、中央区、大巴窑和碧山等黄金地段的五房式单位。
受访分析师认为，百万组屋交易激增的现象令人关切。
橙易产业研究与咨询部总监孙燕清接受《联合早报》访问时指出，单是2022年9月就有45个百万组屋交易，这创下了单月百万组屋交易新高，平均每天大约有一两个交易。
孙燕清说：“长此以往，年轻新加坡人很难负担大型组屋，特别是在成熟市镇的大型组屋。”
满足MOP条件组屋数量增两倍 推高转售组屋售价
ERA产业研究咨询部主管麦俊荣接受《联合早报》访问时分析，本地百万组屋交易近年激增主要有四大原因。
首先，大量政府组屋在2019年至2022年间满足五年MOP，可以在转售市场出售。2019年之前的十年里，每年平均有7800间组屋满足MOP，而从2019年到2022年的四年里，这个数目增加了两倍多，每年平均有2万6400间。
麦俊荣说：“这些刚满足转售条件的单位剩余屋契更长，与旧组屋相比采用更新的设计。一些单位的地点也在热门市镇的地铁站附近，所以屋主可以开比旧组屋单位更高的售价。”
另外，自冠病疫情在2020年来袭后，居家办公和阻断措施等防疫措施迫使更多家庭全天待在家。这提高了空间更大的五房式和公寓式组屋需求，进而推高转售组屋的价格。
第三，疫情引发的供应链中断也造成预购组屋工程延误，推高了转售组屋的需求。
最后，政府停止在热门的成熟市镇预购组屋项目中推出五房式组屋，而新推出的黄金地段组屋模式（Prime Location Public Housing model，简称PLH）也没有五房式组屋。 麦俊荣说：“这就意味着想要在某些地段购买五房式组屋的买家必须转向转售市场，加剧了对大型组屋的需求。”
两轮降温措施分别针对私宅和转售组屋市场
为了给房地产市场降温，新加坡政府先后在2021年12月和2022年9月出台两轮降温措施。第一轮降温措施主要通过调高额外买方印花税（ABSD）和收紧总偿债比率（TDSR）抑制私宅需求，特别是以投资为目的，而非自住而购买房产的买家。
第二轮降温措施则多方面抬高贷款资格门槛，避免买家借贷过度，以应对市场利率在近期显著增长的趋势，确保人们谨慎贷款买房；同时规定私宅业主卖掉房子后须先等待15个月才能购买非津贴转售组屋，以缓和转售组屋市场需求。
国家发展部和建屋发展局日前答复《联合早报》询问时说，过去五年，每10名转售组屋买家中，就有一人在购屋时是私宅屋主或前私宅屋主。
当局过去两年观察到有更多私宅屋主购买更大和更贵的转售组屋。从比例上看，与其他转售组屋买家相比，他们当中也有更多人支付现金溢价（Cash-Over-Valuation）， 而且现金溢价的金额更高。
15个月等待期或使私宅屋主放弃转售组屋市场
分析师认为，最新一轮的降温措施或能抑制百万组屋的交易势头。
One Global集团研究部高级分析师莫汉（Mohan Sandrasegeran）举例，公寓式组屋和阁楼单位属于优质单位，非常受欢迎。这类单位的买家往往不受过高定价影响，并且有充足的流动资金。
如今政府为私宅屋主实施15个月等待期，将迫使他们三思。不愿等上15个月的私宅屋主可能把目光转向私宅转售市场。
橙易产业研究与咨询部总监孙燕清说，15个月等待期有可能让市场暂时降温，一定程度减缓大型组屋的价格涨速，让年轻夫妻面对较少竞争，有多些机会买到大型组屋。整体组屋转售价的增长也可能放缓。
孙燕清说：“每月偿还贷款比率的调整将对买家负担住房的能力产生影响。随着TDSR和MSR更加严格，买家能获得的贷款会减少，他们不得不支付更多现金。这将缓和住房需求和价格增长速度。买家可以支付的现金溢价数额也可能下降。房主尤其那些住在大型组屋的人，在短期内要出售组屋可能会面临更多阻力。”
她预测，转售市场的交易量下来可能会下降超过10%，特别是较大型的组屋单位。价格增长可能放缓，甚至可能在2022年第四季度进入负增长。“我们预测2022年第四季度的价格增长可能在0%到-2%之间”。
本地是否会出现百万预购组屋？
百万组屋交易量持续上升让不少国人担忧这会波及到预购组屋项目。
今年8月推出的宏茂桥预购组屋项目Central Weave @ AMK，因五房式不含津贴售价达到87万7000元，引发关注。
不过分析师认为本地预购组屋短期内依然不会达到百万元关口。
孙燕清说：“这个87万7000元的单位是预购项目中最贵的单位，应该是最顶楼的单位。整个项目的单位中位数价格在约80万元，离百万元还有一定的距离。我相信本地买家心理上还很难接受预购组屋售价百万元。”
麦俊荣也指出，让预购组屋售价百万元现阶段“还不是政府计划的一部分”。不过他认为预购组屋总有一天会破百万关口。
他说：“因为通货膨胀，家庭收入持续增长，这只是时间的问题。政府一直在努力延缓这个进程，但土地、建筑成本与日俱增，疫情和乌克兰战争打乱供应链导致能源和粮食成本增加……这些都会推高政府组屋的价格。”
非成熟市镇四房式预购组屋售价相对平稳
根据最新报道，非成熟市镇四房式预购组屋的平均售价目前依然相对平稳，2022年首三季为34万8000元，与2019年的34万1000元相差不远。
国家发展部长李智陞星期二（10月4日）在国会回答杨厝港区议员叶汉荣的询问时说，当局能够让新组屋维持在可负担水平，是因为增加了津贴，继续以低于市场的价格建造和售卖新组屋。
他以家庭收入约5000元的首次购屋家庭为例，他们在今年8月的预购组屋销售活动中，可负担得起三个非成熟市镇项目——兀兰、裕廊东和蔡厝港的四房式单位。这些项目的四房式组屋价，相当于或低于非成熟市镇四房式预购组屋的平均价，即34万8000元。
至于预购组屋供不应求的问题，总理公署部长兼财政部和国家发展部第二部长英兰妮星期二（10月4日）在国会上指出，为满足强劲的住屋需求，政府已加大新组屋的供应量，今明两年每年推出2万3000个新单位，较2021年增加35％。
自2022年8月的预购组屋销售活动起，非成熟市镇中至少85％的三房式单位，以及至少95％的四房式或更大单位，会保留给首次购屋家庭。95％的成熟市镇预购组屋单位也继续保留给这类家庭。
符合条件的首次购屋者，除了能以大幅津贴价买到新组屋，还可获高达8万元的额外安居津贴。购买转售组屋则可获高达16万元的购屋津贴，2021年有约7000户家庭获得这类津贴。
《2022年城市土地学会亚太地区拥房可达性指数》的最新数据显示，本地政府组屋的房价收入比与其他亚太城市相比较时仍是最低的，组屋价格是家庭年收入的大约4.5倍。在其他城市如东京、上海和香港，这个比例都超过15倍。
总体而言，分析师认为国人不必过于担心百万组屋激增的现象，国人拥屋的梦想在我国依然在很大程度上能够实现。
孙燕清说：“我认为随着降温措施的实施，我们可能会看到百万组屋交易减少，整体市场的价格增长可能放缓。这将有助于一些新加坡人购买转售组屋。政府明年还将继续推出更多预购组屋，帮助新加坡人以可负担的价格拥有自己的房子。”
麦俊荣说：“多数的普通新加坡家庭可以买到负担得起的预购组屋，有人强迫你买百万组屋吗？”
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几年来，29岁媒体从业员李俊锐（化名）与他交往七年的女友黄铭诗（27岁，医院职员）一直梦想在新加坡靠近市区的地段或成熟市镇购买一间四房式预购组屋作为婚房。不过他们从2018年至今参与抽签不下十次都未能申请成功。
不得已之下，两人把目光投向成熟市镇刚满足最低居住年限（Minimum Occupation Period，简称MOP）的四房式转售组屋。但本地转售组屋价格连续26个月上扬，他们看中的一些位于明地迷亚路、宏茂桥或金文泰一带的单位如今报价都超过70万元甚至接近90万元，比他们的预算高出约20万元。
申请不到钟意的预购组屋又买不起看中的转售组屋，李俊锐和女友如今陷入两难。是继续等待四房预购组屋签运转好或转售价格回落，还是退而求其次，申请离市区较远的非成熟市镇组屋，甚至考虑面积较小且价格较低的三房式组屋？
李俊锐和女友决定，给自己多一年时间，继续申请预购组屋和剩余组屋销售活动（Sale of Balance Flats）。“如果再过一年还是申请不到，就会考虑非成熟市镇或转售市场的三房式组屋。”
李俊锐原本计划在30岁前结婚，但由于婚房一直无着落，他预计结婚计划应该会延后。“我蛮急的，但没房不能结婚啊。”
转售组屋价格两年来涨三成
受冠病疫情影响，过去两年本地许多预购组屋项目延期，预购组屋也需求大增出现供不应求的情况。
国家发展部和建屋发展局今年8月公布的数据显示，首次申请预购组屋的家庭显著上升，从2018年的1万9000多个，增至2021年的约3万4000个。2021年每个预购单位有4.1个首次购屋家庭申购，比2018年的2.2个高出许多。
一些像李俊锐与黄铭诗等抽不到预购组屋的年轻情侣因此转向转售市场，但转售市场组屋价格两年来因需求提高不断上涨，超出了许多刚踏入社会年轻人所能承受的范围。
根据橙易产业提供的数据，本地组屋的整体转售价格从2020年7月到2022年8月间连续26个月上扬，涨幅达34.3%。
百万组屋成交量也在过去两年激增。2021年的259宗百万组屋交易是2020年82宗交易的超过三倍。
2022年首九个月的277宗百万组屋交易，已经超越去年全年的259宗交易，同比增长5.8%。百万组屋虽然仅占转售组屋交易总数的1.4%，但高于一年前的0.9%。兀兰、武吉巴督、榜鹅、义顺和后港这五个非成熟市镇今年也首次出现百万组屋。
9月百万组屋交易量创单月新高
数据显示，本地的百万组屋交易目前依然主要集中在成熟市镇的五房式组屋单位。而价格最贵的10间转售组屋是位于女皇镇、红山、中央区、大巴窑和碧山等黄金地段的五房式单位。
受访分析师认为，百万组屋交易激增的现象令人关切。
橙易产业研究与咨询部总监孙燕清接受《联合早报》访问时指出，单是2022年9月就有45个百万组屋交易，这创下了单月百万组屋交易新高，平均每天大约有一两个交易。
孙燕清说：“长此以往，年轻新加坡人很难负担大型组屋，特别是在成熟市镇的大型组屋。”
满足MOP条件组屋数量增两倍 推高转售组屋售价
ERA产业研究咨询部主管麦俊荣接受《联合早报》访问时分析，本地百万组屋交易近年激增主要有四大原因。
首先，大量政府组屋在2019年至2022年间满足五年MOP，可以在转售市场出售。2019年之前的十年里，每年平均有7800间组屋满足MOP，而从2019年到2022年的四年里，这个数目增加了两倍多，每年平均有2万6400间。
麦俊荣说：“这些刚满足转售条件的单位剩余屋契更长，与旧组屋相比采用更新的设计。一些单位的地点也在热门市镇的地铁站附近，所以屋主可以开比旧组屋单位更高的售价。”
另外，自冠病疫情在2020年来袭后，居家办公和阻断措施等防疫措施迫使更多家庭全天待在家。这提高了空间更大的五房式和公寓式组屋需求，进而推高转售组屋的价格。
第三，疫情引发的供应链中断也造成预购组屋工程延误，推高了转售组屋的需求。
最后，政府停止在热门的成熟市镇预购组屋项目中推出五房式组屋，而新推出的黄金地段组屋模式（Prime Location Public Housing model，简称PLH）也没有五房式组屋。 麦俊荣说：“这就意味着想要在某些地段购买五房式组屋的买家必须转向转售市场，加剧了对大型组屋的需求。”
两轮降温措施分别针对私宅和转售组屋市场
为了给房地产市场降温，新加坡政府先后在2021年12月和2022年9月出台两轮降温措施。第一轮降温措施主要通过调高额外买方印花税（ABSD）和收紧总偿债比率（TDSR）抑制私宅需求，特别是以投资为目的，而非自住而购买房产的买家。
第二轮降温措施则多方面抬高贷款资格门槛，避免买家借贷过度，以应对市场利率在近期显著增长的趋势，确保人们谨慎贷款买房；同时规定私宅业主卖掉房子后须先等待15个月才能购买非津贴转售组屋，以缓和转售组屋市场需求。
国家发展部和建屋发展局日前答复《联合早报》询问时说，过去五年，每10名转售组屋买家中，就有一人在购屋时是私宅屋主或前私宅屋主。
当局过去两年观察到有更多私宅屋主购买更大和更贵的转售组屋。从比例上看，与其他转售组屋买家相比，他们当中也有更多人支付现金溢价（Cash-Over-Valuation）， 而且现金溢价的金额更高。
15个月等待期或使私宅屋主放弃转售组屋市场
分析师认为，最新一轮的降温措施或能抑制百万组屋的交易势头。
One Global集团研究部高级分析师莫汉（Mohan Sandrasegeran）举例，公寓式组屋和阁楼单位属于优质单位，非常受欢迎。这类单位的买家往往不受过高定价影响，并且有充足的流动资金。
如今政府为私宅屋主实施15个月等待期，将迫使他们三思。不愿等上15个月的私宅屋主可能把目光转向私宅转售市场。
橙易产业研究与咨询部总监孙燕清说，15个月等待期有可能让市场暂时降温，一定程度减缓大型组屋的价格涨速，让年轻夫妻面对较少竞争，有多些机会买到大型组屋。整体组屋转售价的增长也可能放缓。
孙燕清说：“每月偿还贷款比率的调整将对买家负担住房的能力产生影响。随着TDSR和MSR更加严格，买家能获得的贷款会减少，他们不得不支付更多现金。这将缓和住房需求和价格增长速度。买家可以支付的现金溢价数额也可能下降。房主尤其那些住在大型组屋的人，在短期内要出售组屋可能会面临更多阻力。”
她预测，转售市场的交易量下来可能会下降超过10%，特别是较大型的组屋单位。价格增长可能放缓，甚至可能在2022年第四季度进入负增长。“我们预测2022年第四季度的价格增长可能在0%到-2%之间”。
本地是否会出现百万预购组屋？
百万组屋交易量持续上升让不少国人担忧这会波及到预购组屋项目。
今年8月推出的宏茂桥预购组屋项目Central Weave @ AMK，因五房式不含津贴售价达到87万7000元，引发关注。
不过分析师认为本地预购组屋短期内依然不会达到百万元关口。
孙燕清说：“这个87万7000元的单位是预购项目中最贵的单位，应该是最顶楼的单位。整个项目的单位中位数价格在约80万元，离百万元还有一定的距离。我相信本地买家心理上还很难接受预购组屋售价百万元。”
麦俊荣也指出，让预购组屋售价百万元现阶段“还不是政府计划的一部分”。不过他认为预购组屋总有一天会破百万关口。
他说：“因为通货膨胀，家庭收入持续增长，这只是时间的问题。政府一直在努力延缓这个进程，但土地、建筑成本与日俱增，疫情和乌克兰战争打乱供应链导致能源和粮食成本增加……这些都会推高政府组屋的价格。”
非成熟市镇四房式预购组屋售价相对平稳
根据最新报道，非成熟市镇四房式预购组屋的平均售价目前依然相对平稳，2022年首三季为34万8000元，与2019年的34万1000元相差不远。
国家发展部长李智陞星期二（10月4日）在国会回答杨厝港区议员叶汉荣的询问时说，当局能够让新组屋维持在可负担水平，是因为增加了津贴，继续以低于市场的价格建造和售卖新组屋。
他以家庭收入约5000元的首次购屋家庭为例，他们在今年8月的预购组屋销售活动中，可负担得起三个非成熟市镇项目——兀兰、裕廊东和蔡厝港的四房式单位。这些项目的四房式组屋价，相当于或低于非成熟市镇四房式预购组屋的平均价，即34万8000元。
至于预购组屋供不应求的问题，总理公署部长兼财政部和国家发展部第二部长英兰妮星期二（10月4日）在国会上指出，为满足强劲的住屋需求，政府已加大新组屋的供应量，今明两年每年推出2万3000个新单位，较2021年增加35％。
自2022年8月的预购组屋销售活动起，非成熟市镇中至少85％的三房式单位，以及至少95％的四房式或更大单位，会保留给首次购屋家庭。95％的成熟市镇预购组屋单位也继续保留给这类家庭。
符合条件的首次购屋者，除了能以大幅津贴价买到新组屋，还可获高达8万元的额外安居津贴。购买转售组屋则可获高达16万元的购屋津贴，2021年有约7000户家庭获得这类津贴。
《2022年城市土地学会亚太地区拥房可达性指数》的最新数据显示，本地政府组屋的房价收入比与其他亚太城市相比较时仍是最低的，组屋价格是家庭年收入的大约4.5倍。在其他城市如东京、上海和香港，这个比例都超过15倍。
总体而言，分析师认为国人不必过于担心百万组屋激增的现象，国人拥屋的梦想在我国依然在很大程度上能够实现。
孙燕清说：“我认为随着降温措施的实施，我们可能会看到百万组屋交易减少，整体市场的价格增长可能放缓。这将有助于一些新加坡人购买转售组屋。政府明年还将继续推出更多预购组屋，帮助新加坡人以可负担的价格拥有自己的房子。”
麦俊荣说：“多数的普通新加坡家庭可以买到负担得起的预购组屋，有人强迫你买百万组屋吗？”
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