吴俊刚：也谈组屋的售价和地价 2022-11-02

吴俊刚：也谈组屋的售价和地价

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2022-11-02

政府把国有土地拿出来建组屋，把房子卖给人民，在计算地价时，是应该按市价还是按当年的征用价？这其实已超越了经济学的争论，而是近乎政治的争论了。这类似政府每年应动用多少国家储备金净投资回报，最终是个政策决定。

最近，百万元组屋转售价引起热议，与之俱来的是有关组屋地价的争论。一时间也许会让有些人觉得，政府的组屋政策是否出现问题了？事实当然并非如此。

先说组屋的售价。最关键的问题是：人民，尤其是首购族买得起吗？这其实是买房的人和政府共同关心的问题。因为，公共住屋政策唯一的目的是要让人民居者有其屋，如果人民买不起，政府建再多的组屋也没用。

政府和私人房地产商根本不同的地方，在于私人房地产商是追求利润最大化，政府则是追求让所有人都住得起组屋，即使一时之间真买不起，也能租得到。所以，组屋的定价必然是要在人民买得起即负担得起的范围内。

那该怎么定？根据什么来定？最主要的根据自然是人民的购买力。这就涉及所谓“负担得起”的定义。我们常常听到政府领袖向人民保证，组屋售价会保持在人民负担得起的水平。但什么是“负担得起”呢？

首先，政府必须考虑到人民的收入水平。在这方面，国内税务局就有很好的数据。其次，政府也必须考虑到买房者的借贷能力。一般是取家庭收入百分位的中位数，即第50个百分位。最近，有议员在国会建议，也许可以调低到第30个百分位。国家发展部长李智陞回应时说，政府其实不仅仅依据家庭收入的中位数，也提供各种类型的组屋，让人们可依据本身的需要和预算购买。

部长也举了一个例子说明。以一个家庭每月收入约5000元的首购族来说，他们的收入是略低于第30个百分位。如果他们选择购买在兀兰、裕廊东或蔡厝港这三个非成熟区的四房式预购组屋，售价约为34万8000元。依据他们的收入，可以得到政府的4万5000元额外安居津贴（Enhanced CPF Housing Grant）。算起来，他们每月用来偿还房贷的钱，约占收入的23%。也即是说，他们只需用公积金支付就可以了。据建屋局的数据，大部分组屋屋主每个月的分期付款，都在家庭收入的四分之一左右。这也完全符合新加坡金融管理局所定下的每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio，简称MSR），即每月分期摊还贷款，不得超过借贷人每月总收入的30%。

依据这个例子来算，这对新婚夫妇买下了四房式组屋，价格收入比（price-to-income ratio）约为5。也就是说，约等于夫妻俩五年的总收入。这个价格收入比，是另一个衡量人民是否买得起住房的重要指标，也是一个被广泛使用的指标。一般发达国家的价格收入比是4到5，因此，新加坡符合指标。当然，一对新婚夫妻不可能不吃不喝，在五年内偿还所有房贷。一般人会向建屋局贷款，并分25年偿还。

我们不妨再举一例。假定一对首购族夫妻的家庭收入每月是3000元，他们要买在裕廊东的三房式预购组屋。这类型组屋的售价约22万元，在扣除他们能够得到的6万5000元的额外安居津贴后，约为15万5000元。以目前的房贷政策计算，他们每月须摊还的房贷约554元，同样只需用公积金支付即可。

这两个例子应足以说明，假如一般的首购族都能从实际出发，实事求是，加上政府按收入水平所给予的额外津贴，都不愁买不起符合家庭收入水平的组屋。政府出台额外安居津贴等措施，也许正说明房价确实已高出一般中低收入首购族的负担能力；但也说明，当局不会对房价上升的问题坐视不理。反之，它时刻留意人民的购买力，一有需要，即出手相助。因此，虽然百万元转售组屋的新闻很吸睛，实际情况是如国家发展部兼外交部高级政务部长沈颖日前接受电视台访问所指出的，在成熟区，超过九成的四房式组屋售价是控制在40万元或以下，五房式则有超过九成售价是控制在50万元或以下，确保价位在首购族能力范围之内。

其次，谈组屋售价也不得不谈组屋的地价。这个课题最近不只引起争论，还罕见地使新加坡政府投资公司（GIC）前首席经济师杨南强，收到防止网络假信息和网络操纵法令（POFMA）办事处发出的更正指示。同时收到更正指示的还有时政网站“网络公民”（The Online Citizen）。

网络上有诸多子虚乌有的东西，不足为奇，但曾经属于体制的经济师也“犯规”，不免令人好奇。据报道，杨南强10月4日在脸书发布两则贴文，指宏茂桥预购组屋项目Central Weave@AMK不会蒙受2亿7000万元的损失，并声称政府能自由地以名义价格，或比市场价更低的价格，将项目的土地出售。国家发展部说，这两个信息都是错误的。为什么？我们不妨了解一下。

杨南强针对的是此前李智陞的说法。部长10月4日在国会回答反对党非选区议员梁文辉的口头提问时说，上述宏茂桥预购组屋项目发展地段的地价约为5亿元。这是首席估价师依市场原则所作的估价。依此，加上建筑成本，建屋局在这个项目上预计会亏损约2亿5000万元。如果计入购屋津贴，损失将达约2亿7000万元。

杨南强不以为然。他的主要论点是，政府过去以低价征用土地，所以，若以当时的地价计算，加上建筑成本，一般预购组屋真正的成本价，应该比现在的定价更低才对。这听起来似曾相识，不是什么新的看法。

实际上，他当然很清楚政府的运作。过去所征用的土地都被归入国家储备，可以说是非现金的“储备金”，它们的实际价值或“金额”是随市场波动的。某块地当年被征用时市价也许只是5000万元，现在市值则可能是5亿元。现在把这块地从储备中拿出来用，等于提取5亿元的储备金而不是5000万元。政府是不能擅自动用储备金的，因此，拿出这块地建组屋，建屋局就必须按它的市价把5亿元还给储备金。

建屋局必须按市价向政府买地建屋，但又不能按市价把地价算入组屋的成本价中，因为这么算的话，很多人可能就真买不起组屋了。所以，建屋局必须以津贴价出售组屋，此外还须通过提供额外安居津贴等措施，帮助更多较低收入国人拥屋，因此几乎每年的财政都出现赤字。从2019/2020财年到2021/2022财年，每年平均赤字26亿8000万元。2021/2022财年总赤字达到43亿6700万元，其中“居者有其屋”计划的赤字就达到38亿5000万元，哪有盈利可言！这可不是什么“会计花招”，因为，政府每年都必须想办法弥补这个赤字。

政府把国有土地拿出来建组屋，把房子卖给人民，在计算地价时，是应该按市价还是按当年的征用价？这其实已超越了经济学的争论，而是近乎政治的争论了。这类似政府每年应动用多少国家储备金净投资回报，最终是个政策决定。政府决定最多可以用50%，这相当于政府每年财政收入的20%。有些人便问，为什么不可以再多个5%或10%？这是相当有诱惑性的，反对党也总会在这方面做文章。但所谓坐吃山空，向国库伸手很容易，一点一点慢慢掏，很容易掩饰。很多国家本来很充裕的国库，就是这样被掏空的。

（作者是前新闻工作者、前国会议员）